Steuern sparen mit Immobilien
Inhaltsverzeichnis
Wie kann man Steuern sparen mit Immobilien als Kapitalanlagen?
Vor allem Gutverdiener profitieren davon, wenn Sie Steuern sparen mit Immobilien. Denn für sie ist der Kauf einer Immobilie oftmals ein guter Weg, um angespartes Kapital anzulegen und damit langfristig ein Vermögen oder bei Vermietung auch ein passives Einkommen aufzubauen. Hierbei liegt auch die beste Möglichkeit zu Steuern sparen mit Immobilien: Bei der Vermietung. Zunächst jedoch müssen Sie Ihre neue Immobilie erwerben und gegebenenfalls renovieren.
Auch hierbei können Sie verschiedene Kosten in der Steuererklärung von der Steuer absetzen – Steuern Sparen Immobilien:
- Immobiliengutachten
- Maklerprovisionen
- Kauf des Grundstücks
- Anschaffungskosten der Immobilie selbst: Immobilien mit Baujahr vor 1925 können mit 2,5% über 40 Jahre abgeschrieben werden, Immobilien mit Baujahr nach 1925 mit 2% über 50 Jahre
- Sanierungskosten der Immobilie
- (energetische) Modernisierungskosten
- Erwerbsnebenkosten
- Zinsen
Weitere Kosten, welche in manchen Fällen steuerlich abgesetzt werden können, sind Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten, Mitgliedsbeiträge (z.B. bei Vermieterverbänden), Reparaturen, Anwaltskosten, Möbel bei Vermietung möblierter Wohnungen, Maklergebühren und einige weitere Positionen.
Bei der Frage, welche Kosten genau bei der Steuererklärung angegeben werden können, ist es wichtig zu wissen, ob die Immobilie vermietet wird oder ob sie als Eigenheim genutzt wird. Ist zweiteres der Fall, dann können viele der oben genannten Kostenpunkte nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Wenden Sie sich für eine ausführliche Beratung an Ihren Steuerberater. Er kann Ihnen dabei helfen, verschiedene Kosten von der Steuer abzusetzen – so können Sie Steuern sparen mit Immobilien.
Steuern sparen Immobilien – Grundsteuer und Grunderwerbsteuer
Steuern sparen mit Immobilien bei der Grundsteuer und Grunderwerbsteuer? Grundsteuer und Grunderwerbsteuer werden von den jeweiligen Bundesländern und Gemeinden in ihrer Höhe individuell festgelegt. Das eröffnet Ihnen Möglichkeiten, beim Steuern sparen Immobilien zu nutzen. Während es sich bei der Grunderwerbsteuer – wie der Name schon sagt – um eine einmalige Zahlung beim Erwerb handelt, ist die Grundsteuer jährlich in vier Raten fällig.
Um mit Immobilien Steuern sparen zu können, lohnt es sich deswegen, sich eine Immobilie in einer Region zu suchen, in der die Grundsteuer vergleichsweise niedrig ist. Die Ersparnisse pro Grundsteuerzahlung wirken zwar gering, über Jahre oder gar Jahrzehnte, in denen sich die Immobilie in Ihrem Besitz befindet, kann sich jedoch eine nicht zu unterschätzende Summe ansammeln.
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist steuerlich nicht absetzbar, wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen. So besteht die Möglichkeit, mit der Grunderwerbsteuer mit Immobilien Steuern sparen zu können nur, wenn Sie die Immobilie vermieten.
Steuern sparen mit Vermietung: Wie funktioniert das?
Wie bereits erwähnt, gelten sehr viele Steuervorteile und Möglichkeiten für Steuern sparen mit Immobilien erst, wenn Sie eine Immobilie nicht für den Eigennutzen erwerben, sondern wenn Sie die Immobilie vermieten. Denn Sie können deutlich Steuern sparen mit Vermietung. So können nicht nur mehr Kosten der Anschaffung steuerlich abgesetzt werden, sondern Sie können noch mehr Steuern sparen mit Vermietung.
Bei nachfolgenden Kosten können Sie Steuern sparen mit Vermietung:
- Werbungskosten
- Reparaturkosten
- Grundsteuer
- Betriebskosten
- Steuerberater- und Anwaltskosten
- Hausverwaltungskosten
- Renovierungskosten
Bei diesen Kosten, welche Sie steuerlich absetzen können und mit denen Sie Steuern sparen mit Vermietung, muss jedoch bedacht werden, dass den Steuerersparnissen die Einkünfte aus den Mieteinnahmen gegenüberstehen. Denn auch diese müssen Sie versteuern – die Kosten hierfür können durchaus die mit den anderen Maßnahmen gesparten Steuern übersteigen. Um einen genauen Überblick zu erhalten, empfiehlt es sich, mit einem Steuerberater nochmals einen Blick auf die Ausgaben und Einnahmen und die damit verbundenen Steuern zu werfen.
Steuern sparen mit Immobilien, die selbst genutzt werden
Obwohl selbst genutzte Immobilien weniger umfangreiche Steuervorteile bieten als das Steuern-Sparen durch Vermietung, können Sie auch mit Ihrem Eigenheim Steuern sparen.
So gibt es beispielsweise das Eigenheimrentengesetz (auch „Wohn-Riester“ genannt). Wenn Sie dieses Gesetz in Anspruch nehmen, dann erhalten Sie einen monatlichen Zuschuss vom Staat. Zusätzlich können Sie bis zu 2.100€ als Sonderausgaben in der Steuererklärung angeben. Ein Haken daran: das durch die „Wohn-Riester“ eingesparte Kapital muss beim Eintritt in die Rente versteuert werden.
Auch bei Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten gibt es für Eigenheimbesitzer Möglichkeiten, damit sie Steuern sparen mit Immobilien. So können Sie beispielsweise die Arbeitskosten mit bis zu 20% von der Steuer absetzen – maximal ist jedoch nur eine Einsparung von 1.200€ im Jahr möglich. Dabei gilt diese Steuerersparnis nur auf die Arbeitskosten, die Materialkosten dürfen hierbei nicht mit einbezogen werden.
Zusätzlich können Sie als Eigenheimbesitzer Steuern sparen durch Immobilien, indem Sie haushaltnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen. Dazu zählen beispielsweise Putzdienste, Gartenarbeiten, aber auch Betreuungs- und Fahrdienste. Auch hier gilt: Lediglich 20% der Arbeitskosten und damit maximal 4.000€ pro Jahr können steuerlich eingespart werden. So gilt es, dass Sie generell mit Immobilien Steuern sparen, wenn Sie Arbeitsleistungen in Anspruch nehmen – diese bringen jedoch auch eigene Kosten mit sich.
Sonderfall: Denkmalimmobilien
Denkmalimmobilien gelten als Sonderfall, wenn es um Steuern sparen mit Immobilien geht, denn Sie bieten Denkmalschutz Steuervorteile. Die Denkmalimmobilien sind speziell für Investoren interessant, die eine größere Investition nicht scheuen. Denn für Kapitalanleger ist es möglich, 100% der Anschaffungskosten der Denkmalschutzimmobilie steuerlich abzusetzen. So können Sie mit denkmalgeschützten Immobilien Steuern sparen, die bei Neubauten oder einem Eigenheim nicht möglich wären.
Auch bei den Sanierungskosten der Denkmalschutz-Immobilie gibt es Möglichkeiten, wie Sie Steuern sparen können. So dürfen die Sanierungskosten bei anschließender Vermietung über 12 Jahre hinweg von der Steuer abgesetzt werden – 100% Einsparung sind damit möglich.
Informieren Sie sich im besten Fall auch hierzu nochmals genauer bei Ihrem Steuerberater, ob eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage für Sie in Frage kommt. Auch mit Ihrer Bank sollten Sie abklären, ob Sie eventuell anfallende Renovierungs- und Instandhaltungskosten stemmen können. Denn auch wenn Sie Steuern Sparen Immobilien, werden diese gesparten Steuern nicht die Investitionskosten ausgleichen.
Besser: Steuern sparen mit PV-Anlagen
Ja, Sie können Steuern sparen mit Immobilien. Dennoch gibt es eine weitere Möglichkeit, wie Sie in einem Steuerjahr tendenziell mehr Steuern sparen können als mit einer Immobilie. Diese Möglichkeit bietet sich mit einem Photovoltaik Direktinvestment auf einer gepachteten Dach- oder auch Freifläche. Mit einem solchen Investment in eine Solaranlage haben Sie die Möglichkeit, im Jahr der Anschaffung Ihre Steuerlast auf bis zu 0€ zu senken. Dies ist auf drei signifikante Steuervorteile zurückzuführen, welche der Erwerb einer Photovoltaikanlage bietet:
- Investitionsabzugsbetrag
Mit dem Investitionsabzugsbetrag (IAB) können Sie im Anschaffungsjahr Ihrer Photovoltaikanlage 50% der Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Ein großer Vorteil: Es ist möglich, den Investitionsabzugsbetrag bereits bis zu 3 Jahre vor Kauf der PV-Anlage steuerlich geltend zu machen.
- Sonderabschreibung
Zusätzlich können Sie eine Sonderabschreibung nutzen. Mit dieser Sonderabschreibung wird es möglich, zusätzlich zum IAB nochmals 20% der Kaufsumme der Photovoltaikanlage auf fünf Jahre verteilt von der Steuer abzusetzen.
- Lineare Abschreibung
Nachdem der IAB und die Sonderabschreibung von den Anschaffungskosten der Solaranlage abgezogen wurden, können Sie auf den restlichen Betrag die lineare Abschreibung anwenden. Der Restbetrag kann somit über einen Zeitraum von 20 Jahren steuerlich abgeschrieben werden.
Anders als wenn Sie mit Immobilien Steuern sparen, bietet Ihnen die Investition in eine Photovoltaikanlage weitere Vorteile: Sie können bis zu 40 Jahre lang durch die Stromerträge passives Einkommen generieren, profitieren von der staatlichen Absicherung durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz und können auf die erprobte und qualitativ hochwertige Technik vertrauen.
Unser Fazit: Das Steuern-Sparen mit Immobilien ist möglich und kann sinnvoll sein, wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben, die Sie vermieten. Hier lassen sich die meisten Steuern sparen. Eine nicht zu verachtende Alternative, vor allem wenn Sie in einem bestimmten Jahr Ihre Steuerlast drastisch senken möchten, ist jedoch die Investition in ein Photovoltaik Direktinvestment. Mit diesem haben Sie die Möglichkeit im Jahr der Anschaffung Ihre Steuerlast auf bis zu 0€ zu senken.
Haftungsausschluss: Wir nehmen auf dieser Seite keine Steuerberatung vor. Um die für Sie persönlich in Frage kommenden steuerlichen Ersparnisse zu klären, wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater. Dieser kann Ihnen alle Tipps zu Steuern sparen umfassend erläutern.
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